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中地行谢沁:公寓持续发展要从产业根源入手

2019/9/11 16:27:33 来源:新京报 大字体 小字体 扫码带走
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近两年,随着住宅市场调控一步步加码,不限购不限贷的公寓在广州白热化爆发。而今年以来,广州土地市场和住宅市场呈现双冷局面,同时,全国多个城市松绑限购限贷,广州松绑的呼声和预期也渐高。在市场总体趋冷的背景下,住宅市场若松绑,将对公寓市场产生哪些影响?本期新华有约特邀广州中地行房产代理有限公司事业一部总经理谢沁,对公寓市场面临的问题及未来的挑战作出分析。

(以下为对话实录)

广州近两年公寓的供求情况如何?

谢沁:2012年下半年到2013年这段时间,广州公寓的供应有很大的爆发量。在这之前,公寓平均每年的供应量不会超过5000套,但从2013年开始,全年的供应量达到了10倍的涨量,差不多有三万套。同时,销售量在2013年也达到爆发点,成交量约为两万套。

但从消费力方面评估,公寓总体的趋势还是供过于求。如今年上半年,广州公寓有六千多套的供应,但成交只有三千套左右,未来供过于求的现象会越来越明显。

从区域看,广州公寓呈现什么特点?

谢沁:从目前来看,供应量相对大的区域主要有番禺、萝岗、南沙。这三个区域之前的商业和写字楼的供应用地量较大,很多开发商把它变性成公寓类型的项目。市中心方面,天河和海珠区也有一定增量,但他们更多地以旧楼改造和商铺的裙楼改造为主,相对比较零散。

广州公寓产品的特点是什么?

谢沁:从产品方面来讲,公寓呈现出两个特点:一是户型越来越小,30-60㎡的户型占到88%以上;二是loft公寓增加特别明显,商业或写字楼对层高的要求要比住宅高,多被用于改造成loft公寓,所能带来的附加值会更加大。

如何判断公寓未来的市场承接力?

谢沁:公寓的户型之所以较小,其目的就是为了控制总价,以便面对更大的消费群体。其次做loft空间的目的也是为了增加利润值,在租值和售价方面实现明显增长。但对客户群而言,未来公寓的价值增长点、其出租回报率才是最重要的。

近两年,公寓的新货供应越来越多,面临的竞争也越来越大,如果缺乏成熟的区域经济及商务人群依托,它的价值增长率其实是不高的。现在的客户都会理性分析,不会像以前因为总价几十万,又是loft,买一层送一层,就很热情地去入市,实实在在的价值增长点才能吸引客户。

广州公寓的出租回报率呈现什么趋势?

谢沁:出租回报率要分区域来看,市中心,如珠江新城的投资回报率相对较高,一般为四到五个点,甚至六到八个点也有机会达成。但对郊区项目而言,回报率就相对较低,一般为两到三个点。

但最重要的还不是这个问题,有回报固然重要,还要看出租的人群是否稳定。如果人员流转率不够高的话,就会出现空租期,这样平摊下来,最后可能一个点都没有。

住宅若限购限贷松绑对公寓将产生什么影响?

谢沁:看回原先的市场,在住宅限购限贷的时候,公寓是不限购不限贷的。从理论上讲,住宅限购了,消费者投在公寓市场上面的钱就会越多。但实际上,我们看到,公寓在后面越走越难了。一是其供应量越来越大,竞争激烈,二是在打压住宅的同时,客户或投资者对未来房地产投资市场逐渐失去信心,出手更加谨慎。过去这两年可以看到,当住宅市场低迷的时候,公寓市场并没有起色,可能还下沉得更加厉害。

住宅如果放开限购限贷,对公寓市场是不是一种打击?我觉得是两看的:第一,如果限购限贷松绑,投资者可选择的方向就更多,可能会选择投资住宅,等于公寓市场要面临的竞争更大了;但从第二方面来讲,如果投资者看到住宅市场松绑,市场回暖,信心也会恢复,入市意愿更强。综合来看,公寓未来发展如何,还是要看它自身的素质和竞争力。

未来公寓市场面临的主要挑战和转型的方向是什么?

谢沁:公寓市场要良性发展,开发商在开发产品时就要有经营和持续发展的意识。现在很多开发商就想着卖完之后回收资金,物业就不去管了,这就等于投资者未来持久的回报和租金失去了保障。

现在有开发商选择跟酒店合作,但在酒店产品和类型繁多的趋势下,酒店式的经营能否稳定持续还要打个问号。个人认为,公寓项目,尤其是郊区项目,想让客户有信心,要从产业这个根源入手。

目前郊区的公寓市场出租率低,回报不高,其原因是总部经济、商务经济及人口数量尚欠发展。因此,一方面要依靠整个区域的大发展,依托政府的扶持;另一方面,开发商在进行成片开发时,也要考虑是否有分功能,真真正正把产业引进来。其上下游的产业链,及带来的人口是公寓将来出租的保证。只卖不经营这种做法,将会使开发商在未来的竞争里处于非常不利的位置。

(新华房产调查记者丁如君)


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